Recarta: institutionelle Immobilienverwaltung mit Intelligenz
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Das Startup Recarta hat sich schnell als Spezialist für digitale Datenextraktion und -aufbereitung in der institutionellen Immobilienverwaltung etabliert. Das Schweizer Unternehmen konzentriert sich auf eine wirtschaftlich bedeutsame Nische: institutionelle Immobilienverwalter. Diese Kunden - darunter Pensionsfonds, börsennotierte Immobilienfonds, Kantone und internationale Anwaltskanzleien - ringen mit einem fundamentalen Problem: Wie lassen sich die unstrukturierten Daten aus der Überfülle an Dokumenten zu ihren Immobilienportfolios in verwertbare Informationen umwandeln?
Das Team von Recarta um die Co-Gründer Etienne Friedli, Géraud de Laval und Jacques Grivel wollte eine effiziente Lösung für dieses Problem schaffen. Aufbauend auf ihrer kombinierten Expertise in unter anderem KI-Entwicklung, SaaS-Plattformen und Immobilien haben sie eine AI-Plattform aufgebaut, die Verträge, Mietverträge, Angebote usw. in strukturierte Daten umwandelt, die institutionellen Immobilienverwaltern eine Reihe von Vorteilen in drei wesentlichen Geschäftsbereichen bietet:
- Verkauf und Erwerb von Immobilien
- Bau und Renovation von Gebäuden
- Verwaltung von Immobilien
Ohne die Plattform von Recarta haben institutionelle Immobilienverwalter mit zahlreichen dokumentenbezogenen Herausforderungen zu kämpfen: Will beispielsweise ein Facility-Manager wissen, wann die Garantie für eine Heizanlage abläuft, muss er eine enorme Menge an Dokumenten durchforsten – ein intensiver Rechercheprozess für eine Information, die eigentlich trivial sein sollte. Vertragsverantwortliche haben keine Übersicht darüber, welche Verträge in den nächsten Monaten auslaufen, und Serviceverträge verlängern sich automatisch, weil niemand die Kündigungsfristen im Blick hat. Besonders kritisch ist die Situation bei Immobilienkäufen. Wenn institutionelle Investoren eine Liegenschaft erwerben wollen, erhielten sie einen sogenannten Data Room mit hunderten von Dokumenten – alte Mietverträge, Baugenehmigungen, Prüfberichte, Verträge mit Handwerkern etc. Ein einzelner Datenpunkt in dieser Masse kann über den Erfolg oder Misserfolg des Geschäfts entscheiden. Ist das Gebäude denkmalgeschützt? Gibt es Umweltbelastungen? Ist Asbest verarbeitet worden? Welche Haftungsverpflichtungen bestehen? Ein übersehenes Detail kann leicht mehrere hunderttausend Euro kosten. Die Durchsicht aller relevanten Dokumente ist zeitaufwändig, fehleranfällig und nicht effizient.
Die Suche nach einer zeitgemäßen, souveränen Lösung
Recarta erkannte, dass das größte Problem nicht die Menge an Daten war, sondern deren unstrukturierte Form. Bessere Excel-Tabellen oder klassische Verwaltungssoftware würden das Problem nicht lösen – eine fundamental andere Technologie war erforderlich. Zudem ließ Recarta sich bei der Suche nach einer Lösung von einer grundlegenden Anforderung leiten: digitaler Souveränität. Darum konnte die Lösung weder auf amerikanischen Cloud-Infrastrukturen basieren, noch durfte sie die Abhängigkeit von einem bestimmten Anbieter („Vendor-Lock-in“) nach sich ziehen. Ersteres ist wichtig wegen der Sensibilität der verarbeiteten Daten, Letzteres bietet dem Unternehmen mehr Flexibilität und Zukunftssicherheit.
Strategische Partnerschaft mit Exoscale
Unter diesen Voraussetzungen suchte Recarta einen europäischen Partner mit der passenden technologischen Kompetenz und fand ihn in Exoscale, dem europäischen Cloud-Provider. Gemeinsam mit dem Swiss Data Science Center, der Hochschule für Wirtschaft und Ingenieurwissenschaften des Kantons Waadt und Exoscale evaluierte Recarta systematisch Open-Source-Modelle wie Mistral, Qwen und Llama unter realistischen Bedingungen in mehreren Sprachen. Das Ergebnis: Open-Source-Modelle konnten auf Exoscale-Infrastruktur bessere Leistungen erzielen als proprietäre Systeme, ein Beweis, dass Souveränität und technologische Exzellenz nicht im Widerspruch stehen.
Technische Kernlösung
Die gemeinsam entwickelte Lösung wandelt unstrukturierte Dokumente in strukturierte Daten um. Aus einem 20-seitigen Mietvertrag extrahiert das System mittels KI automatisch 20–30 relevante Datenpunkte: Unterzeichner, Datum, Preis, Verlängerungsklauseln etc. Aus Kostenvoranschlägen und Rechnungen erfasst es alle Positionen, Mengen und Preise. Aus Genehmigungen werden kritische Parameter wie Standort, Nutzungsart und behördliche Auflagen extrahiert.
Die Lösung hat auch eine technische Herausforderung überwunden, die sich beim Einsatz von Standard-LLMs ergibt, den fehlenden Determinismus: gleiche Eingaben führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die Partner überwanden die Herausforderung durch spezialisiertes Prompt-Engineering, intelligente Orchestrierung und Validierungsmechanismen auf Exoscale's dedizierter Infrastruktur. Das Resultat: Das System liefert bei gleichem Input jedes Mal das gleiche Ergebnis.
Dedicated Inference als strategischer Vorteil
Exoscale bietet Recarta Dedicated Inference Services für den Betrieb seiner Lösung. Dabei kann Recarta eigene LLM-Instanzen seiner Wahl auf dedizierter Exoscale-Hardware betreiben und muss Ressourcen nicht wie bei OpenAI, Azure, AWS teilen. Konkret vermeidet Dedicated Inference den sogenannten “Noisy Neighbor“ -Effekt: Bei geteilten Ressourcen kann es passieren, dass die Performance einer Anwendung schwankt, wenn ein anderer Kunde auf derselben Hardware gerade extreme Last verursacht. Bei Exoscale gehört die gebuchte GPU- allein dem jeweiligen Kunden, was zu extrem stabilen und vorhersagbaren Antwortzeiten führt. Zudem sorgt die physische oder logische Trennung von Datenströmen mit Dedicated Inference für mehr Sicherheit und bessere Compliance. Weil die Hardware nicht gleichzeitig Anfragen anderer Kunden verarbeitet, ist das Risiko von Seitenkanal-Angriffen oder Datenlecks zwischen Mandanten technisch minimiert. Zu guter Letzt hat Recarta die volle Kontrolle über die Instanz: Das Unternehmen erhält eine dedizierte GPU-Instanz, die nur für seinen privaten API-Endpunkt arbeitet. Es kann genau festlegen, welches Modell geladen wird und wie die Ressourcen genutzt werden, ohne dass ein Load-Balancer des Anbieters seine Anfragen in einer Warteschlange mit Tausenden anderen Usern einordnet.
Vielseitige Anwendungsfälle
Die Lösung deckt mehrere Szenarien ab. Im Vertragsmanagement extrahiert das System automatisch Kündigungsfristen und Verlängerungsbedingungen und erzeugt Alerts bei kritischen Terminen. Bei Due-Diligence-Prozessen für Immobilienkäufe durchleuchtet es hunderte Dokumente auf Risiken wie Denkmalschutzvorgaben, Umweltbelastungen, Asbestbelastung oder Haftungsverpflichtungen. Im Kostenmanagement werden Rechnungen automatisch mit Kostenvoranschlägen verglichen und Diskrepanzen erkannt. Im Compliance-Bereich prüft das System flächendeckend die Richtlinieneinhaltung. Der Kanton Waadt beispielsweise nutzt Recarta bereits für die Konsistenzprüfung von Baugenehmigungen und erkennt automatisch Widersprüche zwischen Dokumenten.
Signifikante Vorteile
Die Recarta-Lösung spart dramatisch Zeit. So erfolgen Dokumentenanalysen, die früher Stunden dauerten, jetzt in Minuten. Zudem eliminieren automatische Konsistenzprüfungen menschliche Fehler und gewährleisten eine korrekte Compliance-Dokumentation, und die automatische Vertragsüberwachung vermeidet verpasste Fristen oder Anpassungen ablaufender Verträge. Dadurch kann ein fünfstelliger Betrag pro Jahr eingespart werden. Darüber hinaus können Entscheidungsträger jetzt über zentrale Dachboards alle wichtigen Informationen einsehen und müssen nicht lange nach verstreut abgelegten Daten suchen. So können sie Vergleichsanalyse zwischen Kostenvoranschlägen und Angeboten durchführen: Das System zeigt die Unterschiede zwischen dem ursprünglichen Budget und den verschiedenen Angeboten auf, berechnet Durchschnitte und generiert automatische Alerts, z.B. wenn ein Angebot Extra-Positionen enthält, die nicht im Original-Kostenvoranschlag enthalten waren.
Fazit
Mit hochrangigen Kunden demonstrieren Recarta und Exoscale, dass europäische Technologie-Ökosysteme innovativ sein können und mit Datensouveränität und Unabhängigkeit unter einen Hut bringen können. Das Projekt hat Vorbildcharakter: Recarta identifizierte eine konkrete Schmerzstelle der Immobilienverwaltung und entwickelte gemeinsam mit Exoscale, dem Swiss Data Science Center und der Hochschule für Wirtschaft und Ingenieurwissenschaften des Kantons Waadt eine elegante Lösung auf europäischer Infrastruktur. Dies zeigt auch anderen europäischen Startups einen Weg auf: echte technologische Innovation auf Basis europäischer Souveränität ist nicht nur möglich, sondern kann auch bessere Performance liefern als die vermeintlichen Marktführer aus den USA.